몰랐다고 봐줄까? 조합원 모집 신고의무 위반 법률착오 항변 성공률

발기인이 직면하는 형사처벌 구조 — 신고 없이 모집했다면

시행사를 별도로 세우고 조합을 사실상 '모집 창구'로만 운영하면서, 담당 공무원의 구두 답변("시행사가 임대사업자 등록을 하면 조합은 신고 안 해도 된다")을 믿고 수십 명에게 가입비를 받았다가 수사를 받게 된 사례가 실제로 발생했습니다.

민간임대주택법 §65조 ②항 제1호는 §5조의3 제1항의 신고의무 위반자를 처벌합니다. 대법원 2025.8.28. 판결에서 이사장에게 벌금 1,000만 원, 조합 법인에게 벌금 500만 원이 확정됐습니다.
§66조 양벌규정으로 발기인 개인뿐 아니라 조합 자체도 제재받으며, 법인이 면책되려면 위반행위 방지를 위한 상당한 주의·감독을 증명해야 하나 실무에서 충족하기는 매우 어렵습니다.

대법원 판례이 다시 그은 신고의무 경계선

원심은 "별도 시행사가 임대사업자로 등록해 조합원과 임대차계약을 체결하므로 조합에 신고의무 없다"며 무죄를 유지했으나, 대법원은 이를 파기환송했습니다.

"민간임대주택법은 신고의무 협동조합이 '일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립'될 것을 요구할 뿐이고, 민간임대협동조합은 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지 여부와 관계없이 신고의무를 부담한다고 봄이 타당하다." — 대법원 2025.9.4. 판결

현행 §5조의3 ①항은 30호 이상의 민간건설임대주택 공급을 목적으로 설립된 협동조합 또는 발기인이 조합원을 모집할 경우 관할 시장·군수·구청장에게 신고 후 공개모집 방식으로 진행해야 한다고 규정합니다. 법원은 '정관상 목적·가입계약 취지·시행사와의 계약 내용'을 종합해 실질을 판단합니다.

'몰랐다'는 항변은 통할까 — 법률착오 vs 처벌 면제 기준 비교

형법 §16: "자기의 행위가 법령에 의하여 죄가 되지 아니하는 것으로 오인한 행위는 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에 한하여 벌하지 아니한다."

'정당한 이유'의 문턱은 매우 높습니다. 대법원은 행정기관 담당자의 비공식 구두 답변이나 하급심 판결만을 믿은 것으로는 정당한 이유를 인정하지 않습니다.
대법원 판례사건에서도 국토부 회신이 있었지만 대법원은 이를 배척했습니다. 항변이 성립하려면 공신력 있는 공식 법령 해석 또는 법원 확정 판결에 기반한 신뢰가 필요한데, 현실에서 그 요건을 갖추기는 거의 불가능합니다.

결원 충원 vs 초기 공개모집 — 신고 면제 범위는 어디까지인가

§5조의3 ②항은 공개모집 이후 조합원의 사망·자격상실·탈퇴 등으로 발생한 결원을 충원하거나 미달 조합원을 재모집하는 경우 신고 없이 선착순 모집을 허용합니다.
단, 이 면제는 초기 공개모집 절차를 적법하게 마친 뒤의 '보충'에만 해당합니다. 처음부터 신고 없이 모집하면서 "결원 충원"으로 포장하거나, 초기 모집 후 소급해 면제를 주장하는 것은 인정되지 않습니다.

협동조합형 임대에 가입 전 반드시 확인할 체크포인트 5가지

1. 신고 확인서 제시 요구 — 관할 시·군·구청에 신고된 조합인지 신고확인서 원본 확인
2. 청약철회 기간 체크 — 가입 계약 체결일부터 30일 이내 철회 가능(§5조의5 ②항)
3. 정관·사업계획서 직접 열람 — 조합 목적란에 '민간건설임대주택 공급' 명기 여부, 호수 30호 이상 여부 확인
4. 시행사와 조합의 계약 구조 파악 — "시행사가 임대사업자"라는 말로 신고의무를 회피하려는 구조인지 검토
5. 분담금 신탁 여부 확인 — 납입금이 신탁계좌에 별도 보관되는지, 신탁사 자금집행 청구 가능한 구조인지 확인

개발투자형 시행사 부도 국면 — 발기인·조합원의 실질적 선택지

⭐ 시행사 또는 조합이 신탁사에 자금을 맡긴 구조라면, 신탁사를 상대로 한 자금집행 청구 소송을 병합하는 것이 실질 회수율을 높이는 핵심입니다. 부당이득반환 청구만으로는 집행 단계에서 막히는 경우가 많습니다.

신고의무 위반이 확인되면, 조합원은 기망·착오를 이유로 가입계약 취소(민법 §110·§109)를 주장해 납입금 전액 반환을 청구할 수 있습니다. 신고 없이 모집된 계약은 가입 당시부터 중요 사실이 은폐된 상태였다는 점에서 기망 주장의 기초가 됩니다.

자주 묻는 질문

조합원으로 가입했는데 나중에 신고 없이 모집된 사실을 알았어요. 환급받을 수 있나요?

가입계약 체결일로부터 30일 이내라면 §5조의5에 따라 청약철회가 가능하고, 기간이 지났어도 기망·착오를 이유로 계약 취소 후 부당이득반환 청구를 검토할 수 있습니다. 구체적 사안은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

발기인이 아닌 일반 조합 임원도 처벌받나요?

§66조 양벌규정은 법인의 대표자·대리인·사용인 등도 포함하므로, 실질적으로 모집 업무를 집행한 임원은 처벌 대상이 될 수 있습니다. 개별 관여 정도에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

이미 수사가 시작됐다면 지금 당장 해야 할 일이 있나요?

진술 전 국토부 회신·모집 관련 서류·계약서 일체를 보존하고, 자진신고 또는 수사 협조 여부를 변호인과 먼저 검토해야 합니다.

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