민간임대 가입금 5,850만 원 돌려받은 판결, 핵심은 HUG 보증 미확정이었다

의정부지방법원 남양주지원은 민간임대주택 가입계약 사건에서 가입자가 납입한 5,850만 원 전액을 반환하라고 판단했습니다. 기망행위 인정·부당이득 반환·신탁계좌 집행 — 이 세 가지를 한꺼번에 명한 이유를 풀어드립니다.

A씨는 어떤 설명을 듣고 계약했나요?

A씨는 2025년 가을 홍보자료에서 "장기일반민간임대주택", "10년 임대 후 우선분양전환", "HUG 임대보증금 보증", "특정 동·호수 우선 지정"이라는 내용을 접했습니다. 이미 궤도에 오른 사업에 입주자로 참여하는 것으로 이해하고, 2025년 9월~10월 총 5,850만 원을 납입했습니다.

그러나 계약 당시 시행사는 민간임대주택사업자 등록을 마치지 않은 상태였고, HUG 보증 가입도 확정되지 않았습니다. 가입자가 곧바로 민간임대주택법상 임차인이 되는 구조도 아니었습니다. 실질은 사업 초기 자금 투자자에 가까운 구조였습니다.

법원이 기망으로 본 네 가지 이유는 무엇인가요?

거래 관행상 광고 과장은 용인되지만, 거래의 중요한 사항에 대해 사실을 제대로 알리지 않거나 일반인이 오해할 정도로 설명했다면 기망이 됩니다. 법원이 본 쟁점은 네 가지입니다.

첫째, 계약 당시 실제로 장기일반민간임대주택 임차인 모집 단계였는지.
둘째, HUG 임대보증금 보증 가입이 확정됐는지(확인서에 동·호수·예정금액이 적혀 있다고 보증이 확정되는 것은 아님).
셋째, 특정 동·호수 지정이 확정적 권리였는지.
넷째, 납입금이 임차보증금인지 사업 초기 출자금 성격인지.

민간임대주택에 관한 특별법 제49조는 임대사업자에게 임대보증금 보증 의무 가입을 규정합니다. 시행사가 등록조차 마치지 않은 상태라면 그 보증 의무가 발생하는 전제 자체가 성립하지 않습니다. "보증이 된다"는 말과 달리, 보증이 붙을 기반이 없었던 겁니다.

판결 결론 — 신탁계좌 집행까지 명한 이유는 무엇인가요?

법원은 피고 측의 기망행위를 인정했습니다. 민법상 기망에 의한 의사표시는 취소할 수 있고, 취소된 계약에서 받은 돈은 부당이득으로 반환해야 합니다. 결론은 5,850만 원과 지연손해금 지급.

판결은 여기서 끝나지 않았습니다. 납입금이 신탁계좌에 관리되고 있었기 때문에, 피고가 신탁회사에 해당 금액의 자금집행요청 의사표시도 해야 한다고 명했습니다.

판결만으로는 신탁계좌에서 돈이 자동으로 나오지 않습니다. 신탁사는 신탁계약에 따른 별도 집행 절차를 요구합니다. 판결 주문에 신탁사 의사표시까지 포함시켜야 실제 회수 경로가 열리며, 판결만 받고 집행 단계에서 막히는 경우가 드물지 않습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 6가지

판단 기준은 계약서 명칭이 아니라 계약 체결 당시의 실제 사업 단계와 법적 구조입니다.

① 시행사의 민간임대주택사업자 등록 완료 여부
② HUG 임대보증금 보증보험 실제 가입 완료 여부(단순 예정 아닌지)
③ 납입금의 법적 성격(임대보증금·출자금·가입금·업무대행비 구분)
④ 특정 동·호수 지정이 확정 권리인지 희망 배정인지
⑤ 시공사 확정 여부(MOU·우선협상 단계와 다름)
⑥ 계약서 내 사업 지연·무산·환불 제한 조항 존재 여부

기망 여부는 계약 체결 당시를 기준으로 판단합니다. 이후 일부 절차가 진행됐다고 해서 계약 당시의 설명 누락이나 오해가 치유되지 않습니다.

이미 납입금을 낸 경우, 지금 당장 챙겨야 할 것은 무엇인가요?

핵심 자료를 먼저 정리하세요: 가입계약서, 입금확인증, 홍보물, 문자·카카오톡 상담내용, 보증보험 관련 확인서, 동·호수 지정 자료, 신탁계좌 입금내역, 사업설명회 자료.

아래 표현이 있었다면 계약취소·납입금 반환 가능성을 검토하세요.
• "보증보험 가입 예정이라 안전하다" • "사실상 확정된 동·호수다"
• "10년 뒤 우선분양전환된다" • "시공사 확정이다" • "원금 반환 걱정 없다"
이런 설명이 실제 법적 상태와 다르다면 단순 투자 실패가 아닌 기망 문제가 됩니다.

자주 묻는 질문

계약서에 "환불 불가"라고 적혀 있으면 납입금을 돌려받을 수 없나요?

환불 불가 조항이 있어도 기망에 의한 계약취소가 인정되면 해당 조항의 효력이 부정될 수 있습니다. 계약 당시 설명 내용과 실제 사업 상태의 차이가 핵심이므로 개별 사건 검토가 필요합니다.

납입금이 신탁계좌에 있다고 들었는데, 판결만 받으면 자동으로 돌려받을 수 있나요?

판결 주문에 신탁사에 대한 자금집행요청 의사표시까지 포함되어야 실제 회수 경로가 열립니다. 청구 구성 단계부터 이 점을 반영해야 합니다.

사업자가 나중에 민간임대 등록을 마쳤다면 계약취소 주장이 어려워지나요?

기망 여부는 계약 체결 당시를 기준으로 판단합니다. 이후 등록이 완료됐다고 해서 계약 당시의 설명 누락이나 오해가 자동으로 치유되지 않습니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.

※ 면책 고지: 이 글은 2026년 7월 9일 현행 법령 기준으로 작성된 일반 법률 정보입니다. 개별 사안의 법적 판단은 사실관계에 따라 다를 수 있으며, 이 글이 법률 자문을 대체하지 않습니다.

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