계약금반환 가능한가? 오남역 월드메르디앙 계약서 실질로 따지는 법

"10년 전세형 민간임대"를 믿고 수천만 원을 보냈는데 계약서에 '임대차'라는 단어가 없었다면— 법무법인 서앤율에는 이런 상담이 꾸준히 이어지고 있습니다.
계약금반환 가능성을 가르는 것은 광고 문구가 아니라 계약서의 실질이며, 계약 종류에 따라 쓸 수 있는 법 조항이 완전히 달라집니다.

지금까지 공개적으로 확인된 사실

남양주시 주택과 확인 결과, 이 사업은 '민간임대주택'으로 등록된 바 없고 접수된 절차는 일반분양 목적의 주택건설사업계획 승인 신청이었습니다(2025년 8월 보도 시점).
브랜드사인 월드건설산업은 자신이 사업시행자가 아니며 시공 우선권 MOU 단계라고 밝혔습니다.
시행사 측은 "분양계약이 아닌 발기인 회원 모집이며 받은 돈은 출자금 성격"이라고 해명했습니다.

남양주시는 표시광고 행위를 공정거래위원회에 신고하고 협동조합형 민간임대주택 피해방지 안내문을 시 홈페이지에 게시했습니다. 구리시는 견본주택 광고물의 옥외광고물법 위반을 확인하고 조치를 검토했습니다.

시행사 측은 정당한 발기인 모집이라는 입장입니다. 위 내용은 보도된 '의혹과 행정 조치'이며, 최종 판단은 사법 절차의 몫입니다.

'10년 민간임대'와 '발기인 출자금'은 왜 전혀 다른 계약인가요?

민간임대주택 임대차계약이라면 나는 임차인으로, 주택임대차보호법·민간임대주택법의 보호(임대보증금 보증·임대료 인상률 제한)를 받습니다.
반면 협동조합형·발기인 출자 구조라면 나는 사업 출자자가 되어, 사업이 무산될 경우 손실을 함께 부담하는 지위에 놓입니다.

40대 직장인 A씨는 "10년 전세형 민간임대" 현수막을 보고 약 3,500만 원을 신탁사 계좌에 입금했습니다. 그런데 계약서에는 '조합원 가입 신청서', '출자금', '발기인', '탈퇴' 등의 단어가 있었습니다. 계약일로부터 25일째 이 사실을 확인하고 서면 청약 철회를 발송해 계약금반환 절차에 착수했습니다.
반면 B씨는 계약일로부터 40일 후에야 계약서를 확인해 30일 청약 철회 기간이 이미 지나 있었고, 설명의무 위반·광고 불일치를 근거로 별도 검토를 진행해야 했습니다. 타이밍 하나가 쓸 수 있는 조항을 완전히 바꾼 셈입니다.

법원은 이름이 아닌 실질로 판단했습니다 — 최근 대법원 판례

대법원은 협동조합형 민간임대 사건에서, 조합이 직접 임대 당사자인지와 무관하게 실질적으로 주택 공급을 목적으로 설립되었다면 신고의무를 진다고 판단했습니다. 정관상 목적·가입계약서·모집공고·시행사와의 계약 내용을 종합해 실질을 판단한 것입니다.

또한 환불보장약정이 조합 가입 여부를 결정하는 핵심 요소였는데 그 약정이 무효라면 가입계약 자체도 무효가 될 수 있다고 판단한 사례도 있습니다. 무효 계약에 기초해 납입된 계약금반환은 부당이득 반환 대상이 됩니다.
하급심에서는 "PF대출 실행이 사실상 불가능해진 경우 이행기가 도래한 것으로 본다"는 논리로 약 4,000만 원 상당의 계약금과 지연손해금을 함께 인정한 판결도 있습니다.

계약금반환 가능성을 가르는 5가지 기준

① 계약의 법적 성격
계약서 제목이 아닌 내용을 봅니다. '조합원', '출자금', '탈퇴', '발기인'이 있다면 임대차계약이 아닐 가능성이 높습니다.

② 30일 청약 철회
조합가입신청자는 계약 체결일부터 30일 이내 서면으로 청약을 철회할 수 있습니다. 발송한 날 효력이 생기고, 모집주체는 철회 의사 도달일부터 7일 이내 예치기관에 반환을 요청해야 합니다.

③ 30일 경과 후 — 설명의무·광고
모집주체는 토지 사용권·소유권 확보 현황, 자금계획, 탈퇴 및 출자금 반환 절차, 청약 철회 절차를 설명하고 확인받아야 합니다. 이 설명이 없었다면 약관규제법상 명시·설명의무 위반, 표시광고법상 거짓·과장 광고 손해배상, 민법상 착오·기망 취소가 검토 대상입니다.

④ 토지 사용권원
건설대지의 80% 이상 토지 사용권원을 확보하지 못한 경우 조합원 모집 신고를 수리하지 않도록 법에서 정하고 있습니다. 실제 확보율은 계약 판단의 핵심 자료입니다.

⑤ 자금의 보전 구조
신탁사 계좌로 보냈다고 자동으로 안전하지 않습니다. 예치인지 신탁인지, 인출 조건, 자금 집행 여부에 따라 회수 경로가 달라집니다. 판결 후에도 신탁계좌 인출 조건을 파악하지 못해 실제 회수가 막히는 경우가 실무상 자주 발생합니다.

오늘 당장 확보해야 할 자료 체크리스트

☑ 계약서 원본 전체 (특약·별지·뒷면 포함)
☑ 계약 체결 시 서명한 설명 확인서
☑ 입금 영수증·이체 내역 (수취인 명의 확인)
☑ 받은 문자·카카오톡·홍보물·현수막 사진
☑ 상담 시 녹음 파일
☑ 조합 정관 또는 모집공고문
☑ 남양주시 주택과 민원 회신 (사업 등록 여부·승인 상태)
삭제된 링크·지워진 문자는 복구가 어렵습니다. 오늘 바로 캡처해 두세요.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 "반환 불가"라고 적혀 있으면 정말 못 받나요?
약관 조항이 있다고 항상 효력이 인정되지는 않습니다. 중요 내용을 명시·설명하지 않은 조항은 계약 내용으로 주장할 수 없으므로, 조항의 유효성 자체가 별도 판단 대상입니다.

Q. 브랜드 건설사가 있으니 사업은 진행되는 것 아닌가요?
브랜드 사용과 시공 계약은 별개입니다. 보도에 따르면 브랜드사는 시공 우선권 MOU 단계라고 밝혔고, 실제 시공 계약 체결 여부는 별도 확인이 필요합니다. 기다리는 동안 청약 철회 기간이 지날 수 있습니다.

Q. 다른 계약자들과 함께 진행하는 게 유리한가요?
계약 시점·설명받은 내용·서명한 서류가 사람마다 다르면 결론도 달라집니다. 공동 대응이 유리한 경우와 개별 진행이 나은 경우가 나뉘므로, 먼저 각자의 계약 유형 분류가 선행되어야 합니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 계약일로부터 30일이 아직 남아 있는 경우
• 계약서에 '출자금', '발기인', '조합원'이 있는데 임대차라고 설명 들은 경우
• 토지 사용권원 확보율·자금계획에 대해 아무 설명도 못 받은 경우
• 신탁계좌로 입금했는데 인출 조건을 확인한 적 없는 경우

계약금반환은 판결만으로 끝나지 않습니다. 신탁계좌 인출 조건 파악·보전처분 타이밍·청구 구성을 처음부터 설계해야 실제 회수로 이어집니다. 근거 없는 통보가 오히려 불리한 증거가 되는 경우도 실무에서 드물지 않습니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. 기준일: 2026-07-15

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