계약취소 인정된 이유, 양지8지구 민간임대 납입금 5850만원 전액 돌려받은 판결

5,850만 원을 납입하고 나서야 '내가 임차인이 아니라 출자자였다'는 사실을 알게 된 분들이 있습니다. 의정부지방법원 남양주지원은 양지8지구 민간임대주택 입주 준비위원회를 상대로 한 부당이득금 반환 사건에서 계약취소를 인정하고 납입금 5,850만 원 전액과 지연손해금 반환을 명령했습니다.

양지8지구 사건에서 무엇이 문제였나요?

시행사는 남양주시 양지리 일원에서 장기일반민간임대주택 사업을 추진하며 입주 준비위원회를 통해 회원을 모집했습니다. 홍보 내용과 법원이 확인한 실제 상태는 다음과 같이 달랐습니다.

민간임대주택법 제49조에 따라 임차인이라면 HUG 임대보증금 보증이 의무 가입 사항입니다. 그러나 계약 당시 보증보험조차 가입되지 않은 상태였습니다.

법원이 계약취소를 인정한 결정적 이유는 무엇인가요?

법원은 광고·상담 내용, 보증보험 확인서, 동·호수 지정 자료를 종합해 일반 소비자가 자신을 민간임대주택 임차인으로 이해하고 계약했을 가능성이 크다고 판단했습니다.

실제 계약은 사업 초기 자금을 모집하는 구조로, 민간임대주택법상 임차인으로 보호받는 단계가 아니었습니다. 민법 제110조 제1항(사기에 의한 의사표시 취소)을 근거로, 법원은 해당 설명이 계약 체결 여부를 결정하는 중요 사항에 관한 기망에 해당한다고 봤습니다.

유사 사례로, 평택 소재 민간임대협동조합 창립준비위원회 사건에서는 "도시개발구역 지정 불가 시 납입금 환불 기준은 상담 시 안내드립니다" 확약서가 총회 결의 없이 발급된 사실을 근거로 법원이 무효 문서로 판단, 계약금 약 2,500만 원과 지연손해금 전액 반환 판결이 나왔습니다.

단, 승소 판결만으로는 부족합니다. 신탁계좌를 겨냥한 추심·가압류 병합이 실제 회수 경로를 만드는 핵심입니다.

판결 이후 유사 계약자는 어떻게 대응해야 하나요?

① 계약 경위 정리 — 상담 당시 설명 내용, 계약 시점의 사업자 등록·보증보험 가입 완료 여부를 확인합니다. 안내 책자·문자·녹취 파일을 모두 보관하세요.

② 계약취소 의사 표시 — 내용증명 발송으로 기망을 이유로 한 계약취소 의사를 명확히 남깁니다. 이 시점이 지연손해금 기산일과 연결됩니다.

③ 신탁계좌 확인 및 집행 경로 설계 — 납입금이 신탁계좌에 보관된 경우, 판결 주문에 신탁사 자금집행 의사표시를 포함시키는 방향으로 청구를 구성합니다. 신탁사 측의 계약 절차상 항변이 가능하므로 사전 설계가 필요합니다.

자주 묻는 질문

동·호수를 이미 지정받았어도 계약취소가 가능한가요?

계약 체결 당시 기망이 있었다면 이행 여부와 무관하게 취소 사유가 됩니다. 이 판결에서도 동·호수 지정이 있었음에도 계약취소가 인정됐습니다.

납입금 전액을 돌려받으려면 소송 기간이 얼마나 걸리나요?

하급심 단독 사건 기준 통상 6개월~1년 내외입니다. 판결 후 강제집행 단계가 추가될 수 있어 전체 회수 기간은 개별 사건에 따라 달라집니다.

HUG 보증이 실제로 안 됐다는 증거가 없으면 기망으로 인정받기 어렵나요?

임대사업자 등록 여부·보증보험 가입 여부는 공적 자료로 확인 가능합니다. 법원은 안내 자료와 실제 사업 상태를 비교해 기망 여부를 판단하므로, 상담 당시 자료 보관이 중요합니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

▪ 계약 당시 민간임대사업자 등록 완료 여부를 확인한 적 없는 경우
▪ 보증보험 확인서를 받았지만 실제 HUG 가입 여부를 검증하지 못한 경우
▪ 납입금 반환을 요청했으나 사업 주체가 응하지 않는 경우
▪ 신탁계좌에 자금이 있는 것 같은데 접근 방법을 모르는 경우

기망 취소는 계약 체결 당시 설명 내용을 어떻게 구성하느냐에 따라 결과가 달라집니다. 청구 구조와 신탁계좌 집행 경로를 처음부터 설계하지 않으면, 판결 이후에도 납입금을 돌려받지 못하는 상황이 생깁니다.

※ 이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 기준일: 2026-07-10.

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