민간임대아파트 회원가입, 무엇이 문제인가요
민간임대아파트에 미리 들어갈 수 있다는 광고를 보고 상담을 받는 분이 많습니다.
이름이 무엇이든 실질을 봅니다. 회원가입이라고 적혀 있어도 실제 내용이 아파트를 먼저 임차하고 나중에 분양으로 전환할 권리를 얻는 것이라면, 그 권리가 실제로 생길 수 있는 구조인지부터 확인해야 합니다.
현장에서는 회원가입이라는 말을 씁니다. 계약서 이름도 회원가입 계약서인 경우가 있습니다.
그런데 법이 정한 임차인 모집과 이 회원 모집은 다릅니다. 이 차이를 모른 채 계약금을 넣는 것이 분쟁의 출발점입니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
법에 따른 임차인 모집은 어떤 절차인가요
민간임대주택에 관한 법은 임차인을 모집하려는 자와 그 시기, 방법을 정해두고 있습니다.
그래서 상담 초기에 확인하는 것은 상대의 자격입니다. 임대사업자로 등록되어 있는지, 협동조합으로 설립 신고가 수리되었는지, 사업계획 승인이 났는지 세 가지를 순서대로 봅니다.
이 구분이 중요한 이유는 보호 장치의 유무 때문입니다. 법이 정한 절차를 따르면 모집 시기와 방법, 자금의 관리에 관한 규율이 함께 적용됩니다. 그 밖에서 이루어진 모집에는 그런 장치가 없습니다.
임대사업자로 등록되어 있거나 법이 정한 협동조합이어야 하고, 필요한 인허가 절차가 선행되어야 합니다.
그 절차를 밟지 않은 임의의 단체가 회원을 모집하는 것은 이 틀 밖에 있습니다.
이 사건의 상대는 어떤 단체였나요
상대는 용인시 기흥구 일대에서 민간임대아파트 신축 사업을 하는 시행사가 지을 주택에 관해, 먼저 임차하고 분양으로 전환할 권리를 얻는 것을 목적으로 만들어진 단체였습니다.
시행사를 함께 상대로 삼을지는 계약서의 구조를 보고 정합니다. 회사가 어떤 자격으로 이름을 올렸는지, 모집 과정에서 어떤 설명을 했는지에 따라 결론이 달라지기 때문입니다.
이런 단체는 규약과 대표자를 갖추고 있어 소송의 상대가 됩니다. 법인이 아니라는 이유로 청구가 막히지는 않습니다. 다만 재산이 출자금뿐인 경우가 많아 회수 단계에서 확인할 것이 늘어납니다.
법인이 아니라 규약을 갖춘 단체였습니다. 법에서 정한 임대사업자나 협동조합이 아니었습니다.
사업을 시행하는 회사는 따로 있었고, 그 회사도 함께 상대로 삼았습니다.
국토교통부가 안내한 내용
이런 방식의 모집이 늘어나자 정부도 주의를 안내했습니다.
지방자치단체들도 비슷한 주의를 안내하고 있습니다. 곧 착공할 것처럼 홍보하는 사례, 공급 가격이 확정된 것처럼 설명하는 사례, 부지 확보율을 사실과 다르게 알리는 사례가 대표적으로 지적됩니다.
임대사업자나 민간임대협동조합이 아닌 자가 임의로 단체를 만들어, 사업계획 승인 같은 인허가를 받지 않은 상태에서 건설 예정이라고 홍보하며 회원을 모집하고 계약금을 요구하는 사례가 늘고 있다는 내용입니다.
이 안내문은 실제 소송에서 증거로 쓰입니다. 그런 모집 방식이 일반적이지 않다는 점을 보여주기 때문입니다.
대표자가 바뀌면 어떻게 되나요
이 사건에서 상대 단체의 대표자는 소송 전에 바뀌어 있었습니다.
대표자가 바뀌는 것 자체가 나쁜 신호는 아닙니다. 다만 사업이 멈춘 뒤에 바뀌는 경우가 많아, 변경 시점과 사업 진행 상황을 나란히 놓고 보면 상황을 가늠할 수 있습니다.
단체 자체가 바뀌는 것은 아니므로 청구가 사라지지는 않습니다. 다만 소장에 적는 대표자는 현재의 대표자여야 합니다.
이 확인을 놓치면 소장이 전달되지 않아 절차가 늦어집니다. 세무서 회신이나 등기 자료로 미리 확인합니다.
사진은 이해를 돕기 위한 연출 이미지입니다.
자백간주 판결이란 무엇인가요
상대가 재판에 나오지 않고 아무런 서면도 내지 않으면, 법원은 원고가 주장한 사실을 다투지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
상대가 대응하지 않는 데에는 이유가 있습니다. 사무실이 비어 있거나 대응할 비용조차 남아 있지 않은 경우입니다. 그래서 판결은 비교적 쉽게 나오지만 회수는 오히려 더 어려워지는 역설이 생깁니다.
이 사건이 그런 경우였습니다. 증거조사를 거치지 않고 청구원인에 적힌 사실이 인정되었습니다.
다만 다투지 않았다고 무엇이든 인정되는 것은 아닙니다. 주장한 사실만으로 청구가 법적으로 성립해야 합니다.
그래서 이런 사건일수록 소장이 곧 판결의 내용이 됩니다.
소장에 무엇을 적었나요
먼저 상대 단체의 성격을 특정했습니다. 규약과 세무서 회신, 시행사의 법인등기부를 함께 냈습니다.
답변서가 늦게라도 제출되면 변론기일이 열립니다. 그래서 자백간주로 갈지 여부는 마지막까지 확정되지 않고, 양쪽을 모두 대비한 서면을 써야 합니다. 이것이 준비를 줄일 수 없는 이유입니다.
각 부분에는 증거를 붙이고 본문에 증거 번호를 함께 적습니다. 다투는 사람이 없는 사건에서는 이 정리가 그대로 판단의 근거가 되므로, 어떤 서류가 어떤 사실을 뒷받침하는지가 한눈에 보여야 합니다.
다음으로 모집 방식이 법에 따른 임차인 모집이 아니라는 점을 밝혔습니다.
그리고 그 사정을 알았다면 계약하지 않았을 것이라는 점, 그에 따라 계약을 취소하거나 무효로 볼 수 있다는 점을 정리했습니다.
마지막으로 낸 돈과 날짜를 회차별로 적었습니다.
왜 회차별로 나누어 적나요
돈이 나간 날이 다르면 이자가 붙기 시작하는 날도 달라집니다.
청구취지도 그 구분에 맞추어 씁니다. 주문은 청구취지의 범위를 넘지 못하므로, 여기서 빠뜨린 것은 판결에도 들어가지 않습니다. 뒤에 다시 청구하려면 절차를 처음부터 밟아야 합니다.
한 줄로 묶어 적으면 먼저 낸 회차의 이자를 스스로 포기하는 셈이 됩니다.
업무대행비처럼 명목이 다른 돈도 같은 방식으로 정리합니다. 항목이 다르다는 이유로 미리 빼지 않습니다.
이런 신호가 보이면 확인이 필요합니다
- 계약서 이름이 회원가입 계약서나 이와 비슷한 형태다
- 상대가 임대사업자로 등록되어 있는지 확인해 본 적이 없다
- 동과 호수를 지정받았는데 인허가 절차는 아직이라는 설명을 들었다
세 번째가 특히 중요합니다. 법에 따른 모집이라면 동과 호수를 미리 지정하는 방식은 쓰기 어렵습니다.
두 번째 항목은 어렵지 않게 확인할 수 있습니다. 임대사업자 등록 여부와 사업계획 승인 여부는 관할 지방자치단체에 문의하거나 공개된 자료로 확인할 수 있는 사항입니다.
상담 전에 준비할 것
- 회원가입 계약서와 첨부 서류
- 회차별 입금 내역
- 홍보관에서 받은 자료와 상담 안내문
홍보 자료는 시간이 지나면 구하기 어렵습니다. 사진으로라도 남겨두시는 편이 좋습니다.
같은 사업장에 가입한 분들과 연락이 닿는다면 서로 가진 자료를 맞춰보시는 편이 좋습니다. 계약서 양식이 같더라도 상담 과정에서 받은 안내문은 사람마다 다른 경우가 있어, 모으면 모집 당시의 설명이 더 분명해집니다.
상대 단체의 규약이나 등기 자료는 없어도 괜찮습니다. 확인 방법이 따로 있습니다.
결과를 미리 약속드릴 수는 없습니다. 다만 어떤 방식의 모집이었는지는 계약서와 홍보물만으로도 초기에 가려낼 수 있습니다.